আইনি তথ্য

প্রবন্ধ ভূমিকা: অবৈধ জমি অধিগ্রহণের বিভিন্ন রূপ রয়েছে। ধ্বংস করা পরিবারগুলি কি কেবল ক্ষতিপূরণের পরিমাণে ডিফল্ট হতে পারে? না! এই ৪টি পরিস্থিতি ঘটলে বাজেয়াপ্ত ও ক্ষতিপূরণের সিদ্ধান্ত প্রত্যাহার হতে পারে!

প্রথম অংশ: মামলা

সিচুয়ানের একটি শহরের একটি নির্দিষ্ট জেলায় মিস ঝাউ-এর বাড়ি তার বাড়ি ভেঙে ফেলার সম্মুখীন হয়েছে৷ বাজেয়াপ্তকারী পক্ষ তাকে শুধুমাত্র ফ্লোর এরিয়ার উপর ভিত্তি করে ক্ষতিপূরণ দেয়, যা প্রতি বর্গমিটারে 3,800 ইউয়ান। মিস ঝাউ-এর মতোই ভেঙ্গে ফেলা প্রতিটি বাড়ির ক্ষেত্রেই এই অবস্থা। প্রকৃত নির্মাণ এলাকা নির্বিশেষে, ক্ষতিপূরণ এই মান উপর ভিত্তি করে করা হবে. যাইহোক, মিস ঝাউ-এর বাড়ির কাছে বাণিজ্যিক আবাসনের দাম প্রতি বর্গমিটারে 10,000 ইউয়ানের মতো কম। আপনি যদি এইভাবে ক্ষতিপূরণ দেন, তাহলে আপনার কাছে একটি বাড়ি প্রতিস্থাপন করার মতো পর্যাপ্ত অর্থও থাকবে না। Ms. Zhou বাড়ির মূল্য মূল্যায়ন কিভাবে জানতে চান? মূল্যায়ন অযৌক্তিক হলে কি হবে? ভূমি অধিগ্রহণের পর যেসব পরিবারে বসবাস করতে অসুবিধা হয়, তাদের জীবন রক্ষার জন্য রাষ্ট্রের কি কোনো নীতি আছে?

পার্ট 2: আমাদের দেশের আইন কিভাবে এই ধরনের অবৈধ আচরণ নিয়ন্ত্রণ করে?

1. বাড়ির এলাকাটি অযৌক্তিক এবং আইনী তা নির্ধারণ করা

1. বাড়ির এলাকা এবং প্রকৃতি সাধারণত রিয়েল এস্টেট সার্টিফিকেটের বিষয়বস্তুর উপর ভিত্তি করে। যখন রিয়েল এস্টেট সার্টিফিকেট এবং রিয়েল এস্টেট রেজিস্ট্রেশনের বিষয়বস্তু ভিন্ন হয়, তখন রিয়েল এস্টেট নিবন্ধন সাধারণত প্রাধান্য পায়। বাড়িটি নিবন্ধিত না হলে, শহর এবং কাউন্টি সরকারের প্রক্রিয়াকরণ ফলাফলের উপর ভিত্তি করে মূল্যায়ন করা হবে। প্রকৃত পরিমাপ ছাড়া এবং মূল্যায়ন ফলাফল প্রদানকারী একটি সংবিধিবদ্ধ মূল্যায়ন সংস্থা ছাড়াই সরাসরি একটি মোটামুটি মূল্য অনুমান করা অবৈধ।

2. রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির বাজেয়াপ্তকরণ এবং ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত প্রবিধানের 19 অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে বেদখল বাড়ির মূল্যের জন্য ক্ষতিপূরণ গৃহ দখলের সিদ্ধান্ত ঘোষণার তারিখে বেদখল বাড়ির অনুরূপ রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্যের চেয়ে কম হবে না৷ ইং টিং শিখেছেন যে বাজেয়াপ্ত করা বাড়ির মূল্য মূল্যায়ন করা হবে এবং একটি রিয়েল এস্টেট মূল্য নির্ধারণকারী সংস্থা দ্বারা বাড়ি দখল মূল্যায়ন পদ্ধতি অনুসারে সংশ্লিষ্ট যোগ্যতার সাথে নির্ধারণ করা হবে। মূল্যায়ন দ্বারা নির্ধারিত বাজেয়াপ্ত করা বাড়ির মূল্য নিয়ে আপনার কোনো আপত্তি থাকলে, আপনি মূল্যায়ন পর্যালোচনার জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্য নির্ধারণকারী সংস্থার কাছে আবেদন করতে পারেন। পর্যালোচনা ফলাফলে আপনার কোনো আপত্তি থাকলে, আপনি মূল্যায়নের জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্য মূল্যায়ন বিশেষজ্ঞ কমিটির কাছে আবেদন করতে পারেন।

3. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন সংস্থাগুলিকে অবশ্যই মূল্যায়নের ফলাফলগুলি সত্য, উদ্দেশ্যমূলক এবং যুক্তিসঙ্গত তা নিশ্চিত করতে আইন অনুসারে মূল্যায়ন পরিচালনা করতে হবে৷ বাজেয়াপ্ত করা এবং ভেঙ্গে ফেলা বাড়ির এলাকার মূল্যায়নের জন্য প্রতিটি বাড়িতে প্রকৃত পরিমাপ এবং প্রতিটি বাড়ির ক্ষেত্রফলের একটি প্রকৃত মূল্যায়ন প্রয়োজন। একই সময়ে, প্রতিটি পরিবারের জন্য একটি মূল্যায়ন প্রতিবেদন জারি করা হয়। অবশেষে, এটি মূল্যায়নকারী দ্বারা স্বাক্ষরিত হয় এবং মূল্যায়ন কোম্পানি দ্বারা স্ট্যাম্প করা হয়।

2. রিয়েল এস্টেট মূল্য মূল্যায়ন সংস্থা এবং রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীরা অবৈধভাবে মিথ্যা মূল্যায়ন করে

যদি বাজেয়াপ্তকৃত ব্যক্তি এবং রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীর স্বাক্ষর জাল হয়, তবে বাজেয়াপ্ত ব্যক্তি সময়মতো সংশ্লিষ্ট বিভাগগুলিতে পরিস্থিতি রিপোর্ট করতে পারে। অথবা সমস্যা সমাধানের জন্য আইনি উপায় সন্ধান করুন। রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির দখল ও ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত প্রবিধানের 34 অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে যদি একটি রিয়েল এস্টেট মূল্য নির্ধারণকারী সংস্থা বা একটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারী একটি মিথ্যা বা বড় ত্রুটির মূল্যায়ন প্রতিবেদন জারি করে, তাহলে ইস্যুকারী কর্তৃপক্ষ এটিকে একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে সংশোধন করার নির্দেশ দেবে এবং একটি সতর্কতা প্রদান করবে। রিয়েল এস্টেট মূল্য নির্ধারণকারী সংস্থাকেও RMB 50,000 জরিমানা করা হবে৷ রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীকে RMB 10,000 এর কম নয় কিন্তু RMB 200,000 এর বেশি জরিমানা করা হবে এবং রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারীকে RMB 10,000 এর কম কিন্তু RMB 30,000 এর বেশি নয় জরিমানা আরোপ করা হবে, যা ক্রেডিট ফাইলে রেকর্ড করা হবে; পরিস্থিতি গুরুতর হলে, যোগ্যতা শংসাপত্র এবং নিবন্ধন শংসাপত্র প্রত্যাহার করা হবে; ক্ষতির কারণ হলে, ক্ষতিপূরণের দায় আইন অনুযায়ী বহন করা হবে; অপরাধ সংঘটিত হলে, আইন অনুযায়ী ফৌজদারি দায়বদ্ধতা অনুসরণ করা হবে।

3. আইনি বিধান অনুযায়ী একটি মূল্যায়ন সংস্থা নির্বাচন করতে ব্যর্থতা

অতীতে, বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, বাড়ির মূল্য মূল্যায়ন সরকার-নিযুক্ত মূল্যায়ন সংস্থা দ্বারা পরিচালিত হত। "অধিগ্রহণ এবং ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত প্রবিধান" এর 20 অনুচ্ছেদে উল্লেখ করা হয়েছে যে রিয়েল এস্টেট মূল্য মূল্যায়ন সংস্থা আলোচনার মাধ্যমে বাজেয়াপ্ত ব্যক্তি দ্বারা নির্বাচন করা হবে; আলোচনা ব্যর্থ হলে, এটি সংখ্যাগরিষ্ঠ সিদ্ধান্ত, এলোমেলো নির্বাচন, ইত্যাদি দ্বারা নির্ধারিত হবে। নির্দিষ্ট ব্যবস্থা প্রণয়ন করা হবে প্রদেশ, স্বায়ত্তশাসিত অঞ্চল এবং পৌরসভা সরাসরি কেন্দ্রীয় সরকারের অধীনে। রিয়েল এস্টেট মূল্য নির্ধারণকারী সংস্থাগুলিকে স্বাধীনভাবে, বস্তুনিষ্ঠভাবে এবং নিরপেক্ষভাবে গৃহ দখলের মূল্যায়নের কাজ করা উচিত এবং কোনও ইউনিট বা ব্যক্তি হস্তক্ষেপ করতে পারে না।

4. মূল্যায়ন পদ্ধতি বেছে নেওয়ার সময় বাজেয়াপ্তকারী পক্ষ কিছু ভুল করেছে।

1. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করার সময়, বাজেয়াপ্তকৃত রিয়েল এস্টেটের অবস্থান এবং ব্যবহার সেই কারণগুলির উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত যা বাজেয়াপ্তকৃত রিয়েল এস্টেটের মূল্য এবং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থাকে প্রভাবিত করে। মূল্যায়ন পদ্ধতি যেমন বাজার পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি, খরচ পদ্ধতি, এবং অনুমানমূলক বিকাশের পদ্ধতিগুলি দখলকৃত রিয়েল এস্টেটের মূল্য মূল্যায়নের জন্য ব্যাপকভাবে নির্বাচন করা উচিত। মূল্যায়ন ফলাফল যুক্তিসঙ্গতভাবে নির্ধারণ করা উচিত, এবং এই ভিত্তিতে ক্ষতিপূরণ করা উচিত.

2. আবাসন ও নগর-পল্লী উন্নয়ন মন্ত্রকের বিজ্ঞপ্তি অনুসারে "রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির দখল ও মূল্যায়নের জন্য ব্যবস্থা" জারি করা হয়েছে, 13 অনুচ্ছেদে উল্লেখ করা হয়েছে: একটি নিবন্ধিত রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারী, মূল্যায়নের বস্তু এবং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থার উপর ভিত্তি করে, আয়ের পদ্ধতি, ব্যয়ের বাজার পদ্ধতি, একটি অ্যাপ পদ্ধতি পরিচালনা করবেন। কাল্পনিক উন্নয়ন পদ্ধতি এবং অন্যান্য মূল্যায়ন পদ্ধতি, এবং তারপর বাজেয়াপ্ত বাড়ির মূল্য মূল্যায়ন করতে এই পদ্ধতিগুলির মধ্যে এক বা একাধিক নির্বাচন করুন। ইংটিং বিশ্বাস করেন যে যদি বাজেয়াপ্ত করা বাড়ির অনুরূপ রিয়েল এস্টেটের জন্য লেনদেন হয় তবে মূল্যায়নের জন্য বাজার পদ্ধতি ব্যবহার করা উচিত; যদি বাজেয়াপ্ত করা বাড়ি বা তার অনুরূপ রিয়েল এস্টেটের অর্থনৈতিক সুবিধা থাকে, তাহলে আয়ের পদ্ধতিটি মূল্যায়নের জন্য ব্যবহার করা উচিত; যদি বাজেয়াপ্ত করা বাড়িটি নির্মাণাধীন থাকে, তাহলে মূল্যায়নের জন্য অনুমানমূলক উন্নয়ন পদ্ধতি ব্যবহার করা উচিত। যদি মূল্যায়নের জন্য একই সময়ে দুই বা ততোধিক মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্বাচন করা যায়, তাহলে মূল্যায়নের জন্য দুইটির বেশি মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করা উচিত এবং বিভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতির গণনার ফলাফল যাচাই ও তুলনা করার পর মূল্যায়নের ফলাফল যুক্তিসঙ্গতভাবে নির্ধারণ করা উচিত।

পার্ট 3: বাজেয়াপ্তকরণ এবং ধ্বংসের দ্বারা ক্ষতিগ্রস্ত ব্যক্তিদের সুরক্ষার জন্য দেশের মৌলিক নীতিগুলি কী কী?

1. রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির বাজেয়াপ্তকরণ এবং ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত প্রবিধানের অনুচ্ছেদ 2: "জনস্বার্থের প্রয়োজনে, যখন রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে সত্তা বা ব্যক্তিদের বাড়িগুলি বেদখল করা হয়, তখন বেদখল বাড়ির মালিকদের ন্যায্য ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে (অতঃপর ব্যক্তি হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে)।"

2. "ভূমি ব্যবস্থাপনা আইন" এর 47 অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে: "যদি এই নিবন্ধের অনুচ্ছেদ 2 এর বিধান অনুসারে জমির ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন ভর্তুকি প্রদান করা কৃষকদের তাদের মূল জীবনযাত্রার মান বজায় রাখতে পুনর্বাসন করতে সক্ষম করতে না পারে, তাহলে পুনর্বাসন ভর্তুকি বাড়ানো হতে পারে কেন্দ্রীয় সরকারের অনুমোদনের সাথে, স্বয়ংক্রিয় অঞ্চলের পৌরসভা বা প্রদেশের জনগণের অনুমোদনে। যদিও সরকার, জমির ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন ভর্তুকির পরিমাণ 30 গুণের বেশি হবে না ভূমি দখলের আগে অধিগ্রহণ এবং ধ্বংস করা হয় না.

3. "সম্পত্তি আইন" এর অনুচ্ছেদ 42-এর 3 অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে: "বেদখলকৃত ইউনিট এবং ব্যক্তিদের বাড়িঘর এবং অন্যান্য রিয়েল এস্টেট বাজেয়াপ্তকৃত ব্যক্তিদের বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ রক্ষা করার জন্য আইন অনুসারে ধ্বংসের জন্য ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে; যখন ব্যক্তিগত বাসস্থানগুলি বেদখল করা হয়, তখন জীবিত ব্যক্তিদের জীবিত অবস্থারও গ্যারান্টি দেওয়া হবে।"

ইংটিং আপনাকে মনে করিয়ে দেয়:

আপনি যদি জমি অধিগ্রহণ এবং উচ্ছেদের মুখোমুখি হন, তবে পরিষ্কার-পরিচ্ছন্ন থাকতে ভুলবেন না। জোরপূর্বক ধ্বংসের মুখে, জোরপূর্বক ধ্বংসের প্রমাণ বজায় রাখা এবং আইনি চ্যানেলের মাধ্যমে একজনের বৈধ অধিকার ও স্বার্থ রক্ষা করা প্রয়োজন। যদি ধ্বংস এবং বাজেয়াপ্ত করার পদ্ধতি অবৈধ হয়, আপনি প্রশাসনিক পুনর্বিবেচনার জন্য আবেদন করতে পারেন বা একটি প্রশাসনিক মামলা দায়ের করতে পারেন। মনে রাখবেন বাড়িটি নিজে থেকে ভেঙ্গে ফেলবেন না, তবে একটি পুনর্বাসন চুক্তিতে স্বাক্ষর করুন এবং বাড়ি খালি করার আগে যুক্তিসঙ্গত ক্ষতিপূরণ পাবেন। পুনর্বাসন ক্ষতিপূরণে আপনার আপত্তি থাকলে আপনি কী করতে পারেন? আমাদের দেশের প্রাসঙ্গিক আইন এবং প্রবিধান অনুযায়ী, বাজেয়াপ্ত করা এবং ধ্বংসকৃত ব্যক্তিরা বাজেয়াপ্ত করার সিদ্ধান্ত, বাজেয়াপ্ত ক্ষতিপূরণের সিদ্ধান্ত এবং অন্যান্য নির্দিষ্ট প্রশাসনিক পদক্ষেপ প্রাপ্তির 60 দিনের মধ্যে একটি প্রশাসনিক পর্যালোচনা এবং 6 মাসের মধ্যে একটি প্রশাসনিক মামলা দায়ের করতে পারে। যদি আপনার বাড়িটি জোরপূর্বক ভেঙ্গে ফেলা হয়, তাহলে আপনাকে অবশ্যই ধ্বংসের তারিখ জানার 6 মাসের মধ্যে আপনার অধিকার রক্ষার জন্য একটি মামলা দায়ের করতে হবে। আপনি যদি সরকারের সাথে ক্ষতিপূরণের শর্তাদি নিয়ে আলোচনা না করে থাকেন, আপনি জমি অধিগ্রহণ এবং ধ্বংসের বিষয়ে বিশেষজ্ঞ একজন আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করতে পারেন, অথবা ন্যায্য এবং সন্তোষজনক ক্ষতিপূরণের জন্য প্রচেষ্টা করার জন্য পেশাদার আইনি জ্ঞান ব্যবহার করে সরকারের সাথে হস্তক্ষেপ করতে এবং আলোচনা করতে একজন আইনজীবীকে বলতে পারেন।