আইনি তথ্য

নিবন্ধের ভূমিকা: ধ্বংস মূল্যায়নের সময়, মূল্যায়নের ফলাফল ক্ষতিপূরণের পরিমাণের সাথে একটি দুর্দান্ত সম্পর্ক রাখে। জমি অধিগ্রহণ এবং ধ্বংসের পাঁচটি মূল্যায়ন পদ্ধতি হল প্রতিস্থাপন খরচ পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি, বাজার তুলনা পদ্ধতি, অনুমানমূলক উন্নয়ন পদ্ধতি এবং বেঞ্চমার্ক জমির মূল্য সংশোধন পদ্ধতি। যদি একটি মূল্যায়ন পদ্ধতি যা ধ্বংস করা লোকদের জন্য অনুকূল নয় বেছে নেওয়া হয়, তাহলে ক্ষতিপূরণের পরিমাণ অনেক কমে যাবে। কোম্পানীর মূল্যায়নের জন্য দুটি সর্বাধিক ব্যবহৃত পদ্ধতি হল খরচ পদ্ধতি এবং বাজার তুলনা পদ্ধতি।

প্রথম, প্রতিস্থাপন খরচ পদ্ধতি

প্রতিস্থাপন খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে সবচেয়ে সাধারণ মূল্যায়ন পদ্ধতি হল কোম্পানির মাটির উপরে থাকা ভবন এবং কারখানাগুলিকে প্রতিস্থাপন করা। একটি মূল্যায়ন সময় পয়েন্ট নির্বাচন করুন. যদি 2 জানুয়ারী থেকে অন-সাইট সংগ্রহ শুরু করার প্রয়োজন হয়, তাহলে প্রতিস্থাপনের মূল্য এই প্রকৃত মূল্যায়নের সময় থেকে নেওয়া হবে। উদাহরণস্বরূপ, সিভিল নির্মাণের মূল্য + শ্রমের মূল্য + প্রাসঙ্গিক করের মূল্য = প্রাপ্ত প্রতিস্থাপন মূল্য, এবং তারপরে সংশ্লিষ্ট ডিসকাউন্ট হার (70% বা 80%, ইত্যাদি) কাটুন। ব্যয় পদ্ধতিটি অতীতে ব্যাপকভাবে ব্যবহৃত হত এবং খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করে জমির মূল্য এবং বাড়ির মূল্য উভয়ই মূল্যায়ন করা যেতে পারে। যাইহোক, রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির দখল ও ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত বর্তমান প্রবিধান এবং বাড়ি দখলের মূল্যায়নের ব্যবস্থাগুলির জন্য বাজার তুলনা পদ্ধতির প্রয়োজন। মূল্যায়ন সাধারণত কাছাকাছি বাড়ির বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে করা হয়। যদি আপনার বাড়ির মূল্য এখন খরচ পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে করা হয়, তাহলে আপনি প্রতারিত হতে পারেন।

দ্বিতীয়ত, আয়ের পদ্ধতি

1. "রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির দখল ও ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত প্রবিধান" এরও প্রাসঙ্গিক প্রয়োজনীয়তা রয়েছে৷ ইংটিং ডেমোলিশন টিম শিখেছে যে যদি এটি উত্পাদন এবং পরিচালনার জন্য ব্যবহার করা হয়, তবে আয়ের পদ্ধতিটি অবশ্যই এর উত্পাদন এবং পরিচালনার মূল্যায়ন করতে ব্যবহার করতে হবে, অর্থাৎ, প্রত্যাশিত ভবিষ্যতের আয় অনুমান করতে এবং রিয়েল এস্টেটে মূলধন বিনিয়োগের মাধ্যমে আনা রিটার্নের হারকে প্রতিফলিত করার জন্য একটি উপযুক্ত মূলধন হার নির্বাচন করতে হবে। মূলধন হারের ধারণাটি প্রায়শই অনুশীলনে ব্যবহৃত হয় না। এটি রিয়েল এস্টেট, বাড়ি এবং জমিকে সংশ্লিষ্ট আয়ে বিনিয়োগ করে উত্পন্ন লাভের হার।

2. আয় পদ্ধতি প্রধানত কিছু বাণিজ্যিক সত্ত্বাকে মূল্যায়ন করে যা বাস্তবে প্রকৃত উৎপাদন ও কার্যক্রম পরিচালনা করে। কিছু শিল্প যেখানে শ্রমের তুলনামূলকভাবে বড় যোগ মূল্য, শ্রম-নিবিড় শিল্প এবং পেটেন্ট প্রযুক্তির শিল্প সহ শিল্প যা শ্রম আয় দ্রুত বৃদ্ধি করতে পারে। নীতিগতভাবে, এই শিল্পগুলির উদ্যোগগুলি আয়ের পদ্ধতি অনুসারে মূল্যায়ন করা উচিত।

আয়ের পদ্ধতিটি অনুশীলনে ব্যাপকভাবে ব্যবহৃত হয় না। মূল্যায়ন কোম্পানির সাথে আলোচনার সময়, মূল্যায়ন কোম্পানি আয় পদ্ধতির সাথে জড়িত ছিল না।

তৃতীয়, বাজার তুলনা পদ্ধতি

বাজার তুলনা পদ্ধতি অনুরূপ রিয়েল এস্টেট বাজার মূল্য বোঝায়, অর্থাৎ, একই অবস্থানের উপর ভিত্তি করে, একই অবস্থান, একই প্রকৃতির (রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন, সমষ্টিগত), এবং একই উদ্দেশ্য (বাণিজ্যিক, শিল্প, আবাসিক), বাণিজ্যিক আবাসন আবাসিক এবং বাণিজ্যিক উদ্দেশ্যে অন্তর্ভুক্ত। অনুশীলনের প্রক্রিয়ায়, আপনাকে এটি কী ধরনের জমির অন্তর্গত তা মনোযোগ দিতে হবে এবং সংযুক্ত জমির সুযোগের মধ্যে একই প্রকৃতির জমির মূল্য উল্লেখ করতে হবে, প্রধানত একই ধরনের রিয়েল এস্টেট বাজারের মূল্য উল্লেখ করে।

চতুর্থ, অনুমান উন্নয়ন পদ্ধতি

1. অনুমানমূলক বিকাশ পদ্ধতি খুব কমই অনুশীলনে ব্যবহৃত হয়। ইংটিং ডেমোলিশন গ্রুপ এমন একটি মামলা পরিচালনা করেছে। বিকাশকারী, পালাক্রমে, ধ্বংসপ্রাপ্ত ব্যক্তি হিসাবে সরকারের সাথে যোগাযোগ করে এবং প্রকৃত মূল্যায়নের জন্য অবশ্যই অনুমানমূলক উন্নয়ন পদ্ধতি ব্যবহার করতে হবে। বিকাশকারীকে প্রকৃত উন্নয়নের জন্য জমি ব্যবহার করতে হবে। ভূমি উন্নয়নের উদ্দেশ্য বাণিজ্যিক, আবাসিক বা কারখানার ভবন হতে পারে এবং ভূমি উন্নয়নকে উন্নয়নের প্রধান প্রয়োজনীয়তা মেটাতে ব্যবহার করতে হবে। সুতরাং, উন্নয়নের পরে জমির মূল্য অনুমান করা, সংশ্লিষ্ট কর এবং ফি, জমি ব্যবহারের পরে সংশ্লিষ্ট ক্ষতি ইত্যাদি বাদ দেওয়া এবং বাজার মূল্য প্রতিফলিত করা প্রয়োজন।

2. অনেক ছোট এবং মাঝারি আকারের উদ্যোগগুলি অনুমানমূলক উন্নয়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করার আশা করে, বিশেষ করে কিছু অব্যবহৃত জমির জন্য, অর্থাৎ, বিকাশকারী এটি কেনার পরে এটি ব্যবহার করেনি। যখন বিকাশকারী এখনও পরিকল্পনা এবং অন্যান্য সম্পর্কিত নথি অনুমোদনের জন্য আবেদন করছেন, তখন অনুমানমূলক উন্নয়ন পদ্ধতি ব্যবহার করে জমি দখলের আচরণ মূল্যায়ন করা উচিত। কোম্পানি স্থানান্তর করলে অবশিষ্ট জমির মূল্য কীভাবে হবে? ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি অনুমানমূলক উন্নয়ন পদ্ধতি ব্যবহার করা আবশ্যক।

পঞ্চম, বেঞ্চমার্ক জমির মূল্য সংশোধন পদ্ধতি

1. বেঞ্চমার্ক জমির মূল্য সংশোধন পদ্ধতি মূলত একটি মূল্যায়ন পদ্ধতি যা জমির প্রকৃত অবস্থান মূল্যায়ন করার সময় ব্যবহৃত হয়। জমির অবস্থানের উপর ভিত্তি করে সংশোধন সহগ এবং চূড়ান্ত মান নির্ধারণ করা অনুশীলনে ব্যাপকভাবে ব্যবহৃত হয় না। অনুশীলনে, আমরা সাধারণত মূল্যায়নের জন্য টপ-আপ খরচ পদ্ধতি এবং বাজার তুলনা পদ্ধতি ব্যবহার করি। যাইহোক, আমাদের আইনজীবীরা ছোট এবং মাঝারি আকারের উদ্যোগগুলিকে মনে করিয়ে দিতে চান যে যদি তারা তুলনামূলকভাবে উচ্চ মুনাফা তৈরি করে এবং উচ্চ মূল্য সংযোজন, শ্রম-নিবিড়, বা প্রযুক্তি-পেটেন্ট শিল্পে থাকে এবং যাদের সম্ভাবনা দ্রুত বৃদ্ধির আশা করা হয়, তাদের অবশ্যই একটি আয় পদ্ধতি মূল্যায়ন পরিচালনা করতে হবে।

2. যদি এটি একটি কৃত্রিম বুদ্ধিমত্তা যন্ত্রাংশ কোম্পানি হয়, সমগ্র শিল্পের পেটেন্ট প্রযুক্তি শুধুমাত্র নির্দিষ্ট বিদেশী কোম্পানি দ্বারা মিলিত হতে পারে, এবং বেশিরভাগ পণ্য বিদেশে বিক্রি হয়। এই জাতীয় উদ্যোগগুলিকে অবশ্যই আয়ের পদ্ধতি ব্যবহার করতে হবে উত্পাদন এবং ব্যবসা স্থগিতাদেশ থেকে তাদের ক্ষতির মূল্যায়ন করতে। কারণ এ বছর অর্থায়ন ও ঋণ থাকতে পারে এবং আগামী বছর বড় আয় হতে পারে। যদি এটি একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য উত্পাদন এবং ব্যবসা স্থগিতাদেশ থেকে তার ক্ষতি গণনা করে, তবে এটি অবশ্যই আয়ের পদ্ধতি অনুসরণ করবে।

ইংটিং আপনাকে মনে করিয়ে দেয়:

এমনকি যদি একই মূল্যায়ন কোম্পানি বিভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতি বেছে নেয়, তবে মূল্যায়নের ফলাফল খুব ভিন্ন হবে। কোন মূল্যায়ন পদ্ধতি বেছে নেওয়া হয়েছে তা সরাসরি পুনর্বাসন ক্ষতিপূরণের পরিমাণ নির্ধারণ করে। যদি ধ্বংসকৃত ব্যক্তির মূল্যায়ন প্রতিবেদনে আপত্তি থাকে, তাহলে তাকে সময়মত পর্যালোচনার জন্য আবেদন করতে হবে, অথবা একজন আইনজীবীকে মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় হস্তক্ষেপ করতে এবং আলোচনায় অংশ নিতে বলবেন। ধ্বংসকৃত ব্যক্তিদের মূল্যায়ন প্রতিবেদন পাওয়ার 10 দিনের মধ্যে পর্যালোচনার জন্য আবেদন করতে হবে। আপনি যদি পর্যালোচনার ফলাফলে সন্তুষ্ট না হন তবে আপনি একজন আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করতে পারেন যিনি ধ্বংসের মূল্যায়নের উপর গভীর গবেষণা করেছেন এবং আপনার বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ রক্ষা করার জন্য উপযুক্ত পদ্ধতি অবলম্বন করতে পারেন।