আইনি তথ্য

নিবন্ধের ভূমিকা: যত তাড়াতাড়ি সম্ভব ধ্বংস পরিকল্পনা সম্পূর্ণ করতে এবং ক্ষতিপূরণের পরিমাণ কমানোর জন্য, ধ্বংসকারী পক্ষ কিছু ব্যবস্থা নিতে পারে।

প্রথমত, পুরাতন এবং নতুন আইনের মধ্যে পার্থক্য এবং শহর ও গ্রামাঞ্চলের পার্থক্যের কারণে, ধ্বংসকারী পক্ষের জন্য উপকারী আইন প্রয়োগ করা উচিত।

আমরা এমন ঘটনা দেখেছি যেখানে ধ্বংসকারী দল আইন প্রয়োগে কিছু কৌশল ব্যবহার করবে। অতএব, যখন আমরা সাধারণ মানুষ ভূমি অধিগ্রহণ এবং ধ্বংসের সম্মুখীন হই, তখন আমাদের বেশ কয়েকটি বিষয় স্পষ্ট করতে হবে। ইংটিং ধ্বংসকারী দল বিশ্বাস করে যে, প্রথমে জমিটি রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমি নাকি যৌথ জমি তা নির্ধারণ করতে হবে। যৌথ জমি হলে রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে আইনগত বিধান প্রয়োগ করা যাবে কি না। দ্বিতীয়ত, বিলুপ্ত আইনি বিধান প্রয়োগের সমস্যা রয়েছে। যদি বাতিল না করা হয়, কিন্তু মামলাটি দশ বছরেরও বেশি বা কয়েক দশকেরও বেশি পুরানো হয়, তাহলে এর কিছু বিধান কি প্রযোজ্য হতে পারে? ধ্বংস এবং বাজেয়াপ্ত ক্ষতিপূরণ মূল্য এই প্রবিধান উল্লেখ করতে পারেন? যদি এটি পনের বছরের বেশি না হয় তবে এটি প্রযোজ্য। কিন্তু আমাদের যে বিষয়ে মনোযোগ দেওয়া দরকার তা হল সাম্প্রতিক বছরগুলিতে আবাসনের দাম দ্রুত বৃদ্ধির সাথে, পনের বছর আগে ধ্বংসের জন্য ক্ষতিপূরণের মান উল্লেখ করা খুবই অযৌক্তিক হবে! ধ্বংসকারী দলের এই আচরণ সরাসরি ধ্বংসপ্রাপ্ত লোকদের ক্ষতিপূরণের পরিমাণ হ্রাসের দিকে নিয়ে যাবে। এন্টারপ্রাইজ, দোকান এবং রেস্তোরাঁর কিছু আইনি বিল্ডিংও রয়েছে যেগুলিকে ভুলভাবে অবৈধ ভবন হিসাবে গণ্য করা হয়েছিল এবং আইন প্রয়োগের ত্রুটির কারণে ভেঙে ফেলা হয়েছিল। স্বাভাবিক উৎপাদন ও কার্যক্রম ব্যাহত হওয়ায় বিধ্বস্ত জনগণ ব্যাপক ক্ষতির সম্মুখীন হয়।

দ্বিতীয়ত, মূল্যায়ন পদ্ধতি বেছে নেওয়ার সময় ধ্বংসকারী দল সমস্যাযুক্ত জলে মাছ ধরে এবং ক্ষতিপূরণের পরিমাণ কমিয়ে দেয়।

1. চীনের "রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির দখল ও ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত প্রবিধান", "রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির দখল ও মূল্যায়নের ব্যবস্থা" এবং "শহুরে জমি মূল্যায়ন প্রবিধান" এর মতো আইন ও প্রবিধানের প্রাসঙ্গিক বিধান অনুসারে, বাজেয়াপ্তকরণের সময় এবং ক্ষতিপূরণের ন্যায্য ক্ষতিপূরণের নীতি অনুসরণ করা উচিত।

যদি শহুরে জমি এবং বাড়িগুলি জনস্বার্থের জন্য ব্যবহার করা হয়, তবে পৌরসভা এবং কাউন্টি জনগণের সরকারগুলিকে আইনী পদ্ধতি এবং বিষয়বস্তু অনুসারে বাজেয়াপ্তকরণ এবং ধ্বংস কার্যকর করা উচিত এবং পেশাদার মূল্যায়ন সংস্থাগুলিকে রিয়েল এস্টেট এবং জড়িত অন্যান্য সম্পত্তির মূল্যায়ন করা উচিত৷

2. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন করার সময়, বাজেয়াপ্তকৃত রিয়েল এস্টেটের অবস্থান এবং ব্যবহার সেই কারণগুলির উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত যা বাজেয়াপ্তকৃত রিয়েল এস্টেটের মূল্য এবং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থাকে প্রভাবিত করে। মূল্যায়ন পদ্ধতি যেমন বাজার পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি, খরচ পদ্ধতি, এবং অনুমানমূলক বিকাশের পদ্ধতিগুলি দখলকৃত রিয়েল এস্টেটের মূল্য মূল্যায়নের জন্য ব্যাপকভাবে নির্বাচন করা উচিত। মূল্যায়ন ফলাফল যুক্তিসঙ্গতভাবে নির্ধারণ করা উচিত, এবং এই ভিত্তিতে ক্ষতিপূরণ করা উচিত. ইং টিং বিশ্বাস করেন যে যখন কর্পোরেট কারখানা, দোকান, হোটেল, রেস্তোরাঁ এবং অন্যান্য ব্যবসা ভূমি অধিগ্রহণ এবং ধ্বংসের সম্মুখীন হয়, তখন তাদের অবশ্যই রিয়েল এস্টেটের মতো স্থায়ী সম্পদের মূল্যায়নকেই বিবেচনা করতে হবে না, বরং উৎপাদন ও ব্যবসা স্থগিত হওয়ার কারণে ক্ষতিপূরণের বিষয়টিও বিবেচনা করতে হবে।

3. রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির মধ্যে রয়েছে: বাজার পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি, খরচ পদ্ধতি, অনুমানমূলক উন্নয়ন পদ্ধতি, ইত্যাদি। এর মধ্যে, খরচ পদ্ধতি মূল্যায়ন পদ্ধতিকে সর্বনিম্ন ক্ষতিপূরণ বলা যেতে পারে। ক্ষতিপূরণের পরিমাণ কমানোর জন্য, কিছু ধ্বংসকারী দল অবশ্যই খরচ পদ্ধতি ব্যবহার করার আশা করে। যদিও আইনে সুস্পষ্টভাবে বলা আছে যে, বেদখল ও ভেঙে ফেলা বাড়িগুলো আয় করলে আয়ের পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন করতে হবে। যাইহোক, অনেক ধ্বংসপ্রাপ্ত লোক এই সময়ে ধ্বংসের দ্বারা অভিভূত হয়েছিল, এবং তাদের প্রকল্পগুলি উত্পাদন এবং ব্যবসা স্থগিত করতে বাধ্য হয়েছিল, তাই তারা মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্বাচনকে অবহেলা করেছিল। এই সময়ে, ধ্বংসকারী দল সমস্যাযুক্ত জলে মাছ ধরার কৌশল গ্রহণ করে এবং মূল্যায়নের জন্য ব্যয় পদ্ধতি বেছে নেয়। যেহেতু আইনে ব্যয় পদ্ধতিটি স্পষ্টভাবে নির্ধারিত আছে এবং মূল্যায়ন সংস্থাকে পছন্দের স্বাধীনতা দেওয়া হয়েছে, তাই মূল্যায়নের জন্য ব্যয় পদ্ধতি ব্যবহার করা বেআইনি নয়।

তৃতীয়ত, প্রকল্পটি একটি জনকল্যাণমূলক প্রকল্পের নামে প্রতিষ্ঠিত এবং প্রকৃতপক্ষে বাণিজ্যিক উন্নয়নের জন্য ব্যবহৃত হয়।

আইনজীবী প্র্যাকটিসে অনেকেই একটি প্রশ্ন উত্থাপন করবেন, কেন ধ্বংসকারী পক্ষ (বাক্সারোপকারী পক্ষ) বলে যে সমস্ত প্রকল্প জনকল্যাণমূলক প্রকল্প, বাণিজ্যিক প্রকল্প নয়, তবে প্রকৃত নির্মাণের সময় জমিতে প্রচুর পরিমাণে বাণিজ্যিক ভবন ও সুযোগ-সুবিধা তৈরি করা হয়েছিল? প্রকৃতপক্ষে, কিছু প্রকল্প প্রকৃতপক্ষে জনকল্যাণ তহবিল দিয়ে প্রতিষ্ঠিত হয়, তবে এর মধ্যে কিছু বাণিজ্যিক সহায়ক ভবন এবং সুবিধাও অন্তর্ভুক্ত থাকে। তাহলে এই ধরনের প্রকল্প কি জনকল্যাণমূলক প্রকল্প? নাকি এটা বাণিজ্যিক প্রকৃতির? এই সংজ্ঞায়িত করা কঠিন! আরেকটি মামলায় প্রকল্পটি চালু হলে বিদ্যালয় ও হাসপাতাল নির্মাণ করা হবে বলে জানানো হয়। এটি একটি জনকল্যাণমূলক প্রকৃতির বলে মনে হয়েছিল, কিন্তু পাবলিক স্কুল এবং হাসপাতালগুলি জনস্বার্থে পরিবেশন করে, যখন বেসরকারী অভিজাত স্কুল এবং প্রাইভেট কসমেটিক এবং প্লাস্টিক সার্জারি হাসপাতালগুলির সুস্পষ্ট বাণিজ্যিক প্রকৃতি রয়েছে৷ অন্য কথায়, নির্দিষ্ট নির্মাণ এবং ব্যবহারের সময়, প্রকল্প প্রতিষ্ঠার সময় উদ্দেশ্য থেকে কিছু বিচ্যুতি রয়েছে। ইংটিং ধ্বংসকারী দল জানতে পেরেছে যে এই ক্ষেত্রে, ধ্বংসকারী দল (অধিগ্রহণকারী পক্ষ) প্রান্তটি নিয়ে গেছে। হয়তো যারা ধ্বংস করা হচ্ছে তারা কখনই এই সমস্যাটি উপলব্ধি করতে পারবে না, অথবা তারা যখন সত্য জানতে পারে তখন অনেক দেরি হয়ে যেতে পারে। একটি জনকল্যাণমূলক প্রকল্প নির্মাণের নামে একটি প্রকল্প প্রতিষ্ঠা করা, কিন্তু প্রকৃতপক্ষে এটিকে বাণিজ্যিক উন্নয়নের জন্য ব্যবহার করা মূলত মিথ্যা এবং ছদ্মবেশ ধারণ করে তার আসল উদ্দেশ্য আড়াল করা, যা "সত্যকে আড়াল করার" একটি কাজ। আসুন নীচের একটি অনুরূপ ক্ষেত্রে তাকান.

ইংটিং আপনাকে মনে করিয়ে দেয়:

পুনর্বাসন ক্ষতিপূরণে আমার আপত্তি থাকলে আমি কী করতে পারি? আমাদের দেশের প্রাসঙ্গিক আইন এবং প্রবিধান অনুযায়ী, বাজেয়াপ্ত করা এবং ধ্বংসকৃত ব্যক্তিরা বাজেয়াপ্ত করার সিদ্ধান্ত, বাজেয়াপ্ত ক্ষতিপূরণের সিদ্ধান্ত এবং অন্যান্য নির্দিষ্ট প্রশাসনিক পদক্ষেপ প্রাপ্তির 60 দিনের মধ্যে একটি প্রশাসনিক পর্যালোচনা এবং 6 মাসের মধ্যে একটি প্রশাসনিক মামলা দায়ের করতে পারে। যদি আপনার বাড়িটি জোরপূর্বক ভেঙ্গে ফেলা হয়, তাহলে আপনাকে অবশ্যই ধ্বংসের তারিখ জানার 6 মাসের মধ্যে আপনার অধিকার রক্ষার জন্য একটি মামলা দায়ের করতে হবে। আপনি যদি সরকারের সাথে ক্ষতিপূরণের শর্তাদি নিয়ে আলোচনা না করে থাকেন, আপনি জমি অধিগ্রহণ এবং ধ্বংসের বিষয়ে বিশেষজ্ঞ একজন আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করতে পারেন, অথবা ন্যায্য এবং সন্তোষজনক ক্ষতিপূরণের জন্য প্রচেষ্টা করার জন্য পেশাদার আইনি জ্ঞান ব্যবহার করে সরকারের সাথে হস্তক্ষেপ করতে এবং আলোচনা করতে একজন আইনজীবীকে বলতে পারেন।