আইনি তথ্য

প্রবন্ধের ভূমিকা: জমি অধিগ্রহণ এবং ধ্বংসের মুখোমুখি হওয়ার সময় অনেক বন্ধুকে খুব নিষ্ক্রিয় মনে হয়। তারা জানে না ক্ষতিপূরণের টাকা কোথা থেকে আসে? আমি আমার বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ রক্ষা করতে জানি না। অনেকে মনে করেন যে ক্ষতিপূরণ দেওয়া হয়েছে তা খুবই কম! সুতরাং, কিভাবে ধ্বংসের ক্ষতিপূরণ বাড়ানো যায়? যুক্তিসঙ্গত মূল্যায়ন একটি গুরুত্বপূর্ণ লিঙ্ক! এই ৫ পয়েন্ট পড়লেই বুঝবেন!

1. মূল্যায়নের প্রাথমিক ধাপ

(1) মূল্যায়ন সংস্থা নির্বাচন

1. ধ্বংসকারী দলগুলি যৌথভাবে মূল্যায়ন সংস্থা নির্বাচন করে৷

মিউনিসিপ্যাল এবং কাউন্টি রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট বিভাগগুলিকে জনসাধারণের কাছে প্রকাশ করা উচিত উচ্চ যোগ্যতা, শক্তিশালী ব্যাপক শক্তি, এবং ধ্বংসকারী দলগুলির জন্য ভাল সামাজিক খ্যাতি সহ বেশ কয়েকটি মূল্যায়ন সংস্থাগুলি বেছে নেওয়ার জন্য।

2. ধ্বংসকারী মূল্যায়ন সংস্থাকে ন্যস্ত করার জন্য বিনিয়োগ করে।

ধ্বংসের মূল্যায়ন সংস্থা নির্ধারিত হওয়ার পরে, এটি সাধারণত ধ্বংসকারীর দ্বারা অর্পিত হয়। ক্লায়েন্ট মূল্যায়ন সংস্থার সাথে একটি লিখিত ধ্বংস মূল্যায়ন ন্যস্ত করার চুক্তিতে স্বাক্ষর করবে।

3. ধ্বংসের উভয় পক্ষই যথাক্রমে মূল্যায়ন সংস্থা বেছে নেবে৷

উভয় পক্ষের মূল্যায়ন সংস্থা এবং মূল্যায়নের ফলাফল সম্পর্কে সন্দেহ থাকলে, ইং টিং পরামর্শ দেয় যে ধ্বংসকারী এবং ধ্বংসকৃত ব্যক্তিরা প্রত্যেকে মূল্যায়ন সংস্থা বেছে নিতে পারেন এবং উভয় পক্ষ এবং মূল্যায়নকারী চূড়ান্ত মূল্যায়নের মূল্যে পৌঁছানোর জন্য আলোচনা ও দরকষাকষি করে৷

(2) মূল্যায়ন সংস্থা দ্বারা জরিপ এবং পরিমাপ

ধ্বংসের সাথে জড়িত পক্ষগুলি ধ্বংসের মূল্যায়ন তথ্য প্রদান করে এবং মূল্যায়ন সংস্থাকে সাইটে পরিদর্শন পরিচালনা করতে সহায়তা করে। ভেঙ্গে যাওয়া বাড়িগুলির সাইটের পরিদর্শন পরিচালনা করুন, সাইটের পরিদর্শনের রেকর্ড রাখুন এবং এমন ছবি তুলুন যা ভেঙে ফেলা বাড়ির চেহারা এবং অভ্যন্তরীণ অবস্থাকে প্রতিফলিত করে৷ মাঠ জরিপ রেকর্ডগুলি মাঠ জরিপের সময় মূল্যায়নকারী, ধ্বংসকারী এবং ধ্বংসকৃত ব্যক্তিদের দ্বারা স্বাক্ষরিত এবং অনুমোদিত হতে হবে।

(3) প্রাথমিক মূল্যায়ন প্রতিবেদনের সর্বজনীন ঘোষণা

মূল্যায়ন এজেন্সি প্রতিটি পরিবারের প্রাথমিক মূল্যায়ন ফলাফল 7 দিনের জন্য ধ্বংসপ্রাপ্ত ব্যক্তিদের কাছে প্রচার করবে, সাইটে ব্যাখ্যা পরিচালনা করবে এবং প্রাসঙ্গিক মতামত শুনবে। প্রচারের মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে, মূল্যায়ন সংস্থা ক্লায়েন্টকে কমিশনের পরিধির মধ্যে ভেঙে ফেলা বাড়িগুলির সামগ্রিক মূল্যায়ন প্রতিবেদন এবং পরিবারের মূল্যায়ন প্রতিবেদন সরবরাহ করবে। ক্লায়েন্ট ধ্বংসপ্রাপ্ত ব্যক্তিদের কাছে পরিবারের মূল্যায়ন প্রতিবেদন ফরোয়ার্ড করবে।

(4) আবেদন পর্যালোচনা করুন

ইং টিং বিশ্বাস করেন যে যখন ধ্বংসকারী দলগুলোর মূল্যায়নের ফলাফলে আপত্তি থাকে, তারা মূল্যায়ন প্রতিবেদন প্রাপ্তির তারিখ থেকে 5 দিনের মধ্যে মূল্যায়ন পর্যালোচনার জন্য মূল মূল্যায়ন সংস্থার কাছে লিখিতভাবে আবেদন করতে পারে, অথবা তারা অন্য একটি মূল্যায়ন সংস্থাকে মূল্যায়ন করার দায়িত্ব দিতে পারে।

2. বিভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতির বিভিন্ন ক্ষতিপূরণ রয়েছে।

1. একটি নিবন্ধিত রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারী, মূল্যায়ন বস্তু এবং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থার উপর ভিত্তি করে, বাজার পদ্ধতি, আয় পদ্ধতি, খরচ পদ্ধতি, অনুমানমূলক উন্নয়ন পদ্ধতি এবং অন্যান্য মূল্যায়ন পদ্ধতিগুলির একটি উপযুক্ততা বিশ্লেষণ পরিচালনা করবে এবং তারপরে বাজেয়াপ্ত বাড়ির মূল্য মূল্যায়ন করতে এই পদ্ধতিগুলির মধ্যে এক বা একাধিক নির্বাচন করবে৷

2. আবাসন ও নগর-পল্লী উন্নয়ন মন্ত্রকের বিজ্ঞপ্তি অনুসারে "রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির দখল ও মূল্যায়নের জন্য ব্যবস্থা" জারি করা হয়েছে, 13 অনুচ্ছেদে উল্লেখ করা হয়েছে: একটি নিবন্ধিত রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারী, মূল্যায়নের বস্তু এবং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের অবস্থার উপর ভিত্তি করে, আয়ের পদ্ধতি, ব্যয়ের বাজার পদ্ধতি, একটি অ্যাপ পদ্ধতি পরিচালনা করবেন। কাল্পনিক উন্নয়ন পদ্ধতি এবং অন্যান্য মূল্যায়ন পদ্ধতি, এবং তারপর বাজেয়াপ্ত বাড়ির মূল্য মূল্যায়ন করতে এই পদ্ধতিগুলির মধ্যে এক বা একাধিক নির্বাচন করুন।

3. ইংটিং শিখেছে যে যদি বেদখল বাড়ির অনুরূপ রিয়েল এস্টেটের জন্য লেনদেন হয়, তাহলে মূল্যায়নের জন্য বাজার পদ্ধতি ব্যবহার করা উচিত; যদি বাজেয়াপ্ত করা বাড়ি বা তার অনুরূপ রিয়েল এস্টেটের অর্থনৈতিক সুবিধা থাকে, তাহলে আয়ের পদ্ধতিটি মূল্যায়নের জন্য ব্যবহার করা উচিত; যদি বাজেয়াপ্ত করা বাড়িটি নির্মাণাধীন থাকে, তাহলে মূল্যায়নের জন্য অনুমানমূলক উন্নয়ন পদ্ধতি ব্যবহার করা উচিত। যদি মূল্যায়নের জন্য একই সময়ে দুই বা ততোধিক মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্বাচন করা যায়, তাহলে মূল্যায়নের জন্য দুইটির বেশি মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করা উচিত এবং বিভিন্ন মূল্যায়ন পদ্ধতির গণনার ফলাফল যাচাই ও তুলনা করার পর মূল্যায়নের ফলাফল যুক্তিসঙ্গতভাবে নির্ধারণ করা উচিত।

4. উপরোক্ত ছাড়াও, বাড়িটির অবস্থান, ব্যবহার, বিল্ডিং কাঠামো, নতুনত্ব, বিল্ডিং এরিয়া এবং মেঝের এলাকা, ভূমি ব্যবহারের অধিকার ইত্যাদির মতো বাজেয়াপ্ত বাড়ির মূল্যকে প্রভাবিত করে এমন কারণগুলিও বিবেচনা করা উচিত।

5. যদি খরচ পদ্ধতি অনুসারে মূল্যায়ন করা হয়, তবে শুধুমাত্র বাড়ির খরচের মূল্য ভেঙ্গে যাওয়া পরিবারকে ক্ষতিপূরণ দেওয়া হবে। খরচ পদ্ধতি মূল্যায়ন সর্বনিম্ন ক্ষতিপূরণ প্রদান করে। ধ্বংসকারী পরিবার এই মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রত্যাখ্যান করতে পারে। মূল্য পদ্ধতি বর্তমান বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে সম্পদ পুনঃক্রয়ের মূল্য নির্ধারণ করে, যখন বাজার পদ্ধতি বাজারে সম্পদের লেনদেনের মূল্যের উপর ভিত্তি করে মূল্য নির্ধারণ করে। প্রাক্তনটি মূলত ক্রেতার দৃষ্টিকোণ থেকে নির্ধারিত হয়, অর্থাৎ, একটি সম্পদ ক্রয় এবং নির্মাণের ব্যয়ের উপর ভিত্তি করে। পরেরটি বিক্রেতার দৃষ্টিকোণ থেকে নির্ধারিত হয়, অর্থাৎ বাজারে বিক্রয় মূল্য। সাধারণভাবে বলতে গেলে, ভূমি অধিগ্রহণ এবং ধ্বংসের ক্ষতিপূরণের মূল্যায়নে, আশেপাশের আবাসনের বাজার মূল্য উল্লেখ করা উচিত, এবং ক্ষতিপূরণ নির্ধারণ করা মূল্যের উপর ভিত্তি করে হওয়া উচিত। বাজার পদ্ধতি মূল্যায়ন ন্যায্য এবং খরচ পদ্ধতি মূল্যায়নের চেয়ে বেশি ক্ষতিপূরণ প্রদান করে।

ইংটিং আপনাকে মনে করিয়ে দেয়:

যদি ভেঙ্গে ফেলা ব্যক্তিদের মূল্যায়ন প্রতিবেদনে আপত্তি থাকে, তবে তাদের সময়মত পর্যালোচনার জন্য আবেদন করা উচিত। তারা একজন আইনজীবীকে মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় হস্তক্ষেপ করতে এবং আলোচনায় অংশগ্রহণ করতে বলতে পারে। যদি বাজেয়াপ্ত করা ব্যক্তি বা আবাসন দখল বিভাগের মূল্যায়নের ফলাফলে আপত্তি থাকে, তাহলে তারা মূল্যায়ন প্রতিবেদন প্রাপ্তির তারিখ থেকে 10 দিনের মধ্যে মূল্যায়ন পর্যালোচনার জন্য রিয়েল এস্টেট মূল্য নির্ধারণকারী সংস্থার কাছে আবেদন করবে। আসল রিয়েল এস্টেট মূল্য নির্ধারণকারী সংস্থা পর্যালোচনা মূল্যায়নের জন্য লিখিত আবেদন প্রাপ্তির তারিখ থেকে 10 দিনের মধ্যে মূল্যায়ন ফলাফল পর্যালোচনা করবে। পর্যালোচনার পর, যদি মূল মূল্যায়নের ফলাফল পরিবর্তন করা হয়, তাহলে একটি নতুন মূল্যায়ন প্রতিবেদন জারি করা হবে; যদি মূল্যায়নের ফলাফল পরিবর্তিত না হয়, তাহলে পর্যালোচনা এবং মূল্যায়নের জন্য আবেদনকারীকে লিখিতভাবে জানানো হবে। যদি বাজেয়াপ্তকৃত ব্যক্তি বা গৃহায়ন অধিদপ্তরের মূল রিয়েল এস্টেট মূল্য মূল্যায়ন সংস্থার পর্যালোচনা ফলাফলে আপত্তি থাকে, তাহলে তারা পর্যালোচনা ফলাফল প্রাপ্তির তারিখ থেকে 10 দিনের মধ্যে বাজেয়াপ্ত বাড়িগুলির অবস্থান মূল্যায়নের জন্য বিশেষজ্ঞ কমিটির কাছে আবেদন করবে৷ রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে বাড়িগুলির দখল ও ক্ষতিপূরণ সংক্রান্ত প্রবিধানের 26 অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে "যদি বেদখল ব্যক্তি ক্ষতিপূরণের সিদ্ধান্তে অসন্তুষ্ট হন, তবে তিনি আইন অনুসারে প্রশাসনিক পুনর্বিবেচনার জন্য আবেদন করতে পারেন, অথবা তিনি আইন অনুসারে একটি প্রশাসনিক মামলা দায়ের করতে পারেন৷