আইনি তথ্য

একটি এন্টারপ্রাইজ আইনি বিডিংয়ের মাধ্যমে মিশ্র জমি প্রাপ্ত করে, কিন্তু নিলামকারী স্থানান্তর প্রক্রিয়া সম্পূর্ণ না করার কারণে, বাজেয়াপ্ত করার সময় ক্ষতিপূরণ দেওয়া হয়নি। কিভাবে এটি তার অধিকার রক্ষা করা উচিত? আসুন নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে এটি বিশ্লেষণ করা যাক। হেনান প্রদেশের নানয়াং-এ একটি গুদামজাত ও লজিস্টিক কোম্পানী মাটির উপরে 7,000 বর্গ মিটার ভবন সহ রাষ্ট্রীয় বরাদ্দকৃত জমির মালিক।

কোম্পানিটি সে সময় আনুষ্ঠানিক নিলামের মাধ্যমে জমিটি পায়। জমিটি রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন এন্টারপ্রাইজ দ্বারা পুনর্গঠিত জমির অন্তর্গত। তবে সংশ্লিষ্ট দপ্তরের কারণে জমি হস্তান্তরের প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়নি। রিয়েল এস্টেট সার্টিফিকেট প্রাপ্ত হয়েছে, এবং রিয়েল এস্টেট সার্টিফিকেট, প্ল্যানিং সার্টিফিকেট এবং অন্যান্য প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়েছে। আরও একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় আছে। বর্তমান জমি এবং রিয়েল এস্টেট একই ব্যক্তির নামে নয়, তবে জমির শংসাপত্রটি একটি পুরানো জমির শংসাপত্র এবং নতুন রিয়েল এস্টেট শংসাপত্র হিসাবে একই ব্যক্তির নামে নেই। অতএব, প্রাসঙ্গিক বাজেয়াপ্ত বিভাগের মুখোমুখি হলে, তারা বলে যে জমিটি মোটেই আপনার নয় এবং আপনি এটি ব্যবহারের অধিকারের মালিক নন, তাই ক্ষতিপূরণের মান খুব কম। কিভাবে কোম্পানি এই সমস্যা সমাধান করা উচিত? কিভাবে এটা সমাধান করতে? কিভাবে অধিকার রক্ষা করা যায়?

আমাদের বর্তমান কেস হ্যান্ডলিং প্রক্রিয়া চলাকালীন, এরকম অনেক কেস রয়েছে। যদিও জমিটি ব্যক্তিগত উদ্যোগ দ্বারা ব্যবহৃত হয়, তবে বরাদ্দকৃত জমির ঐতিহাসিক কারণগুলি প্রায়শই আশ্চর্যজনকভাবে একই রকম। কিছু কোম্পানি আদালত থেকে রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমিতে রিয়েল এস্টেট ক্রয় করেছে, এবং কিছু কোম্পানি রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ নিলাম প্ল্যাটফর্মে দেউলিয়া রাষ্ট্র-মালিকানাধীন কোম্পানি থেকে কেনা কারখানা থেকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার পেয়েছে, ইত্যাদি। এই ধরনের কোম্পানিগুলি প্রায়ই বাজেয়াপ্ত করার জন্য তুলনামূলকভাবে কম ক্ষতিপূরণ সেট করে, তাই এরকম অনেক মামলা রয়েছে।

এই ধরনের মামলা মূলত একটি সন্তোষজনক ফলাফল পেতে পারে, যা নিম্নলিখিত দিক থেকে বিশ্লেষণ করা যেতে পারে: নিবন্ধের শুরুতে উল্লেখ করা মামলা দুটি আইনি সম্পর্ক জড়িত। একটি হল যে ব্যক্তি নিলামের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট প্রাপ্ত করে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার লাভ করে। জমি হস্তান্তর পদ্ধতি সময়মতো পরিচালনা করা হয়নি, এবং হস্তান্তরের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র পরিচালনা করা হয়নি। কে দায়ী? শহুরে জমি হস্তান্তরের অন্তর্বর্তীকালীন প্রবিধানের বিধান অনুসারে, যখন বরাদ্দকৃত জমি হস্তান্তর করা হয়, এবং যখন বরাদ্দকৃত জমিতে আবাসন কাঠামো এবং ভবনগুলি হস্তান্তর করা হয়, তখন হস্তান্তর প্রক্রিয়াগুলি সম্পূর্ণ করতে হবে এবং ভূমি হস্তান্তর ফি প্রদান করতে হবে, এবং ভূমি হস্তান্তর ফি অবশ্যই ভূমি ব্যবহারের অধিকার ধারক দ্বারা পরিচালনা করতে হবে, অর্থাত্, ভূমি ব্যবহারের অধিকার ধারককে অবশ্যই ভূমি ব্যবহার করতে হবে৷

এই ক্ষেত্রে জমি যদি সত্যিই একটি রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ ট্রেডিং প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে অধিগ্রহণ করা হয়, তাহলে জমি হস্তান্তর ফি কে দিতে হবে? এটি মূল রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ তত্ত্বাবধান এবং প্রশাসন কমিশন দ্বারা পরিচালিত হওয়া উচিত, অর্থাৎ, মূল জমি ব্যবহারের অধিকার সহ মূল রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন এন্টারপ্রাইজ। যদি মূল রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন এন্টারপ্রাইজ দেউলিয়া হয়ে যায়, তবে এটি সংশ্লিষ্ট শেয়ারহোল্ডারদের দ্বারা পরিচালনা করা উচিত, অর্থাৎ, রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ তত্ত্বাবধান এবং প্রশাসন কমিশন। জমি হস্তান্তর ফি ফেরত দেওয়ার পরেই চূড়ান্ত জমি ব্যবহারের অধিকার সনদ জারি করা যেতে পারে।

প্রকৃতপক্ষে, নিলামের সময়, দরদাতা কর্তৃক প্রদত্ত ভূমি হস্তান্তর ফিতে ভূমি হস্তান্তর ফি অন্তর্ভুক্ত করা উচিত ছিল, তবে সংশ্লিষ্ট বিভাগগুলি জমি হস্তান্তর ফি আটকে রেখেছে এবং তা ফেরত দেয়নি, তাই এই দায় সংশ্লিষ্ট বিভাগগুলিকে বহন করা উচিত। আদালত থেকে জমি অধিগ্রহণ করা হলে, আসল জমি ব্যবহারের অধিকার মালিককে প্রথমে জমি হস্তান্তর ফি দিতে হবে, এবং তারপর জমি হস্তান্তর প্রক্রিয়া এবং বাড়ি নিবন্ধন পদ্ধতি ইত্যাদির মধ্য দিয়ে যেতে হবে।

অতএব, এখন যেহেতু সবাই জানে এই বিষয়ে আইনি সম্পর্ক এবং দায় কোথায়, এই মামলাটি আসলে খুব পরিষ্কার। যদি এখন বাজেয়াপ্ত করা হয়, তাহলে বর্তমান বাজেয়াপ্ত বিভাগ এবং রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন এন্টারপ্রাইজের মূল শেয়ারহোল্ডার, অর্থাৎ রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ তত্ত্বাবধান এবং প্রশাসন কমিশন একই প্রশাসনিক সংস্থার অন্তর্গত। আসলে, এই সমস্যাটি সহজেই সমাধান করা যেতে পারে।

আমরা অনেক কেস পরিচালনা করেছি যেগুলি একই প্রশাসনিক বিভাগের অন্তর্গত নয়। উদাহরণস্বরূপ, একটি রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন এন্টারপ্রাইজ যা মূলত রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদের উপর নিলাম করা হয়েছিল অন্য জেলার রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ তত্ত্বাবধান এবং প্রশাসন কমিশনের সাথে অনুমোদিত ছিল। যাইহোক, বর্তমান বাজেয়াপ্ত জেলা উপযুক্ত বিভাগ দ্বারা করা হয় যেখানে রিয়েল এস্টেট অবস্থিত, যা বিভিন্ন প্রশাসনিক সংস্থার অন্তর্গত। এটি প্রশাসনিক বিভাগের মধ্যে পারস্পরিক স্বার্থ দ্বন্দ্বের কিছু সমস্যার দিকে পরিচালিত করে। বাজেয়াপ্ত এলাকার উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ বাজেয়াপ্ত ক্ষতিপূরণের জন্য বেশি অর্থ দিতে নারাজ, এবং মূল রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ তত্ত্বাবধান ও প্রশাসন কমিশন সংশ্লিষ্ট দায়িত্ব বহন করতে ইচ্ছুক নয়। এই সমস্যাটির জন্য কোম্পানিগুলিকে বিভিন্ন আইনি পদ্ধতি এবং পদ্ধতির মাধ্যমে সমাধান করতে হবে।

প্রথমত, বাজেয়াপ্ত করার প্রথম ধাপের জন্য সংশ্লিষ্ট ক্ষতিপূরণ প্রাপ্ত করা উচিত, এবং তারপরে অন্যান্য ক্ষতিপূরণ মূল রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ তত্ত্বাবধান এবং প্রশাসন কমিশন দ্বারা বহন করা উচিত। এটি একটি ধারণা. আরেকটি ধারণা হল যে "সিভিল কোড" এবং "ভূমি ব্যবস্থাপনা আইন" অনুযায়ী যে কোন জায়গায় আবাসনের জন্য অনুরূপ বিধান রয়েছে। অর্থাৎ, যদি একটি ইউনিট একটি বাড়ির মালিকানা পায়, তবে এটি স্বাভাবিকভাবেই জমি ব্যবহারের অধিকার পাবে এবং এটি স্বাভাবিকভাবেই ভূমি কর পাবে।

যেহেতু এন্টারপ্রাইজ বাড়ির সম্পত্তির মালিকানার শংসাপত্র পেয়েছে, তাই জমি ব্যবহারের অধিকার আইনি এবং স্বাভাবিকভাবেই প্রাপ্ত। জমি হস্তান্তর ফি ফেরত দেওয়া হয়েছে কিনা, এটি কেবল পাওনাদারের অধিকার এবং সম্পত্তির অধিকারের সাথে এর কোনো সম্পর্ক নেই। অধিকন্তু, পাওনাদারের অধিকারগুলি মূল রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ তত্ত্বাবধান এবং প্রশাসন কমিশন দ্বারা বহন করা হয় এবং জেলা প্রশাসনিক বিভাগকে মূল রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ তত্ত্বাবধান ও প্রশাসন কমিশনের কাছে জমি স্থানান্তর ফি এবং সংশ্লিষ্ট সুদের ক্ষতি সহ্য করার জন্য যেতে হবে। এটিও একটি ধারণা।

আরেকটি আইনি সম্পর্ক হল যে এন্টারপ্রাইজের সাথে জড়িত ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র এবং বাড়ির মালিকানা শংসাপত্র একই ইউনিটের নামে নেই। প্রকৃতপক্ষে, এটি স্বাভাবিক, কারণ জমি ব্যবহারের অধিকার শুধুমাত্র পুরানো উদ্যোগের নামে বরাদ্দ করা যেতে পারে। কারণ বরাদ্দকৃত জমি সাধারণত খুব কমই প্রাইভেট এন্টারপ্রাইজ বা প্রাইভেট এন্টারপ্রাইজের নামে বরাদ্দ করা হয়। অবশ্যই, কোম্পানিটি একটি আইনি নিলামের মধ্য দিয়ে যায় এবং অবশ্যই এটি কোম্পানির নামে। কিভাবে এই সমস্যা সমাধান করা প্রয়োজন? আপনি যদি বাজেয়াপ্তির সম্মুখীন হন, আপনি এটি একটি প্যাকেজে সমাধান করতে পারেন, যেমন দুটি সমাধান উল্লেখ করা হয়েছে।

যদি কোন সংগ্রহ না থাকে বা সংগ্রহ বিশেষভাবে জরুরী না হয় এবং তারিখটি বিশেষ জরুরী না হয়, তাহলে আপনি 2021 সালে প্রাকৃতিক সম্পদ মন্ত্রকের নং 1 নথির মাধ্যমে এটি সম্পূর্ণরূপে সমাধান করতে পারেন। প্রাকৃতিক সম্পদ মন্ত্রনালয়ের 2021 রিয়েল এস্টেট নিবন্ধনের ঐতিহাসিক সমস্যা সমাধানের নোটিশের মাধ্যমে 2021-এর নোটিশটি যদি স্পষ্টভাবে সম্পূর্ণ করা হয় যে ভূমি নিবন্ধন পদ্ধতিতে ভূমির অধিকার ব্যবহার করা উচিত নয়। সেই সময়ে নীতিমালা অনুযায়ী। উদাহরণ স্বরূপ, আপনি যদি ভূমি হস্তান্তরের ফি এবং সেই সময়ে জাতীয় প্রবিধান অনুযায়ী ভূমি হস্তান্তর পদ্ধতির মধ্য দিয়ে যান, তাহলে আপনি স্বাভাবিকভাবেই হস্তান্তর পদ্ধতির মাধ্যমে জমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র পাবেন এবং তারপরে বাজেয়াপ্তকরণ এবং ক্ষতিপূরণের সমস্যার সমাধান করবেন। অবশ্যই, যদি কোম্পানি আরও অর্থ ব্যয় করে এবং মূল রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পদ তত্ত্বাবধান এবং প্রশাসন কমিশন বা প্রাসঙ্গিক বিভাগগুলির কাছ থেকে ক্ষতিপূরণ চাইতে পারে, তবে এটি অন্য একটি আইনি সম্পর্ক।

অনুরূপ সমস্যার সম্মুখীন হলে, আপনি সময়মত আইনজীবীদের একটি পেশাদার দলের সাথে পরামর্শ করতে পারেন। আইনজীবীরা আইনি প্রবিধান, স্থানীয় নীতি, প্রাসঙ্গিক বিভাগ থেকে নথি নোটিশ এবং প্রাসঙ্গিক মামলার নজির অনুসারে এন্টারপ্রাইজের বৈধ অধিকার এবং স্বার্থ রক্ষা করবেন। এছাড়াও আপনি আমাদের সাথে পরামর্শ করতে পারেন. রাজনৈতিক এবং বাণিজ্যিক বিরোধের জন্য, অবশ্যই আপনার বেইজিং ইংটিং আইনজীবীদের সাথে পরামর্শ করা উচিত। আমরা আইন, প্রবিধান, স্থানীয় নীতিমালার নথিপত্র এবং প্রাসঙ্গিক মামলার বিধানগুলির উপর ভিত্তি করে বিস্তারিত আইনি মতামত প্রদান করব, মামলার কিছু বাস্তব প্রমাণের সাথে মিলিত হবে এবং একটি ন্যায্য এবং সন্তোষজনক সমাধানের জন্য প্রচেষ্টা করার জন্য উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের সাথে আলোচনার জন্য আইনি জ্ঞান ব্যবহার করব।

এই নিবন্ধে আইনি জ্ঞান আইনি পরামর্শ প্রতিনিধিত্ব করে না. আপনি যদি অনুরূপ সমস্যার সম্মুখীন হন, তাহলে আপনার সেগুলি বিস্তারিতভাবে বিশ্লেষণ করা উচিত।