আইন দৃঢ় ভূমিকা আরও》
বেইজিং ইংটং ল ফার্ম বহু বছর ধরে প্রাইভেট এন্টারপ্রাইজের অধিকার ও স্বার্থ রক্ষায় মনোযোগ দিয়েছে। এটি প্রাকৃতিক সম্পদ, খনন, ভূমি, জল, আঞ্চলিক স্থান, কর্পোরেট ইক্যুইটি, অপরাধমূলক প্রতিরক্ষা, কারখানা ধ্বংস, পরিবেশ সুরক্ষা বন্ধ, নিষেধাজ্ঞা এবং অবকাশ ইত্যাদিতে অধিকার সুরক্ষার আইনী অনুশীলনে অনেক কর্পোরেট অধিকার সুরক্ষা মামলার প্রতিনিধিত্ব করেছে, যার মধ্যে রয়েছে বড় আকারের রিয়েল এস্টেট...
আইন সংস্থা পরিষেবা
আইন সংস্থার কর্মীরা আরও》
ভিজিটিং ঠিকানা আরও》
বাড়ি ধ্বংসের জন্য ক্ষতিপূরণের মূল্য কীভাবে মূল্যায়ন করবেন
হোম পেজ >> ব্যবসা এলাকা >> বেআইনি নির্মাণ
প্রবন্ধ লেখক：ইংটিং আইনজীবী গ্রুপ | আপডেট সময়：2022-11-10 | পড়ার সময়：1320
আমাদের দেশে নগর নির্মাণের উন্নয়ন এবং মানুষের উপাদান এবং সাংস্কৃতিক জীবনযাত্রার মান উন্নয়নের সাথে সাথে, কিছু পুরানো নগর সহায়ক সুবিধা এবং ফাংশন আর নগরায়ন উন্নয়নের চাহিদা পূরণ করে না। একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে পুরানো শহরগুলির রূপান্তর অবশ্যই একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হয়ে উঠবে। সরকার অনিবার্যভাবে শহুরে বাড়ি ধ্বংসের সাথে সম্পর্কিত একাধিক আইন ও প্রবিধান জারি করবে। নতুন "আরবান হাউস ডেমোলিশন ম্যানেজমেন্ট রেগুলেশনস" ধ্বংসের জন্য আর্থিক ক্ষতিপূরণের প্রস্তাব করে, যা আমার দেশের পুরানো শহরগুলির রূপান্তরের একটি বড় পদক্ষেপ এবং এটি আমার দেশের ধ্বংস সংস্কারের একটি প্রধান পরিমাপ। যাইহোক, মূল্যায়ন সংস্থা এবং মূল্যায়নকারীরা কীভাবে বাড়ি ধ্বংসের মূল্যায়নকে যুক্তিযুক্ত করে? ধ্বংসকারীরা কীভাবে ধ্বংসপ্রাপ্ত লোকদের ক্ষতিপূরণ দেয়? এটি একটি সমস্যা যা আমাদের বাড়ি ভাঙার কাজে সমাধান করা দরকার।
1. ধ্বংসের মূল্যায়নে প্রধানত নিম্নলিখিত সমস্যাগুলি রয়েছে:
1. মূল্যায়ন পদ্ধতির সমস্যা
বর্তমানে, বেশিরভাগ শহুরে রিয়েল এস্টেট ধ্বংস মূল্যায়ন ব্যাপকভাবে ধ্বংসের মূল্য নির্ধারণের জন্য নতুনত্ব, অবস্থান এবং রাস্তার সামনের অংশের মতো সহগ সহ বেঞ্চমার্ক মূল্য ব্যবহার করে। এই গণনা পদ্ধতিটি "আরবান হাউস ডেমোলিশন ম্যানেজমেন্ট রেগুলেশনস" এবং "রিয়েল এস্টেট ভ্যালুয়েশন রেগুলেশনস" এর চেতনার সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ। প্রথমত, এটি কারণ একটি বাড়ির দাম বাজার দ্বারা নির্ধারিত হয়। এটি শুধুমাত্র তার পদার্থবিজ্ঞানের অন্তর্নিহিত বাস্তব কারণগুলির দ্বারা প্রভাবিত হয় না, তবে বাজারের অনেকগুলি কারণ দ্বারাও প্রভাবিত হয়। পরেরটি প্রায়শই আগেরটির চেয়ে বেশি প্রভাবশালী হয়। যেমন: রিয়েল এস্টেটের আশেপাশের পরিবেশের প্রভাবক কারণ। একই রিয়েল এস্টেট একই অবস্থানে, তবে এর অর্থ এই নয় যে আশেপাশের পরিবেশ একই। এটি রিয়েল এস্টেটের বৈশিষ্ট্য (ব্যক্তিত্ব) দ্বারা নির্ধারিত হয়। অতএব, রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য পরিমাপ করার জন্য শুধুমাত্র বেঞ্চমার্ক মূল্য ব্যবহার করা আমাদের জন্য অবিশ্বাস্য। দ্বিতীয়ত, "বেস প্রাইস" শব্দটির উৎপত্তি "রিয়েল এস্টেট ভ্যালুয়েশন রেগুলেশন"-এ পাওয়া যায় না, এর গণনার ভিত্তি এবং বৈজ্ঞানিক প্রকৃতির কথাই বলা যায়।
2. বাড়ির বেঞ্চমার্ক মূল্য নির্ধারণে সমস্যা
বেঞ্চমার্ক বাড়ির মূল্যের গণনা প্রথমে সরকার দ্বারা মূল্যায়ন সংস্থাকে চিহ্নিত করার জন্য নির্ধারণ করা হয়, এবং তারপরে এজেন্সি গণনা করে, এবং তারপর সরকার গণনার ফলাফল নিশ্চিত করার জন্য প্রাসঙ্গিক বিভাগের সাথে কাজ করে। প্রকৃতপক্ষে, এটি এখনও একটি সরকারী আচরণ এবং সরকারী হস্তক্ষেপ থেকে পরিত্রাণ পেতে পারে না। তাই, আবাসনের বেঞ্চমার্ক মূল্য একটি বাজারের আচরণ নয় এবং বাজারের আবাসন মূল্যের পরিবর্তনকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করতে পারে না। এমনকি সরকার এবং এর বিভাগগুলির আচরণও ইচ্ছাকৃতভাবে বেঞ্চমার্ক মূল্য কমিয়ে দেয়।
3. বাড়ি ভাঙার ক্ষতিপূরণের দাম নিয়ে সমস্যা
(1) জমির ক্ষতিপূরণের মূল্য প্রকৃতপক্ষে প্রতিফলিত হয় না। কিছু শহরে বর্তমান বাড়ি ভাঙার ক্ষতিপূরণ মূল্য একটি নতুন উদ্ভূত বাড়ি ভাঙার ক্ষতিপূরণ মূল্যের সাথে মিলিত হয়। চূড়ান্ত ফলাফলটি কেবলমাত্র বাড়ির অন্তর্নিহিত বাস্তব অবস্থার মূল্যকে সর্বাধিক পরিমাণে প্রতিফলিত করতে পারে, তবে এই হাউজিং সত্তার দ্বারা আনা অর্থনৈতিক উপযোগী মূল্যকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত করতে পারে না, জমির দাম, একটি অস্পষ্ট সম্পদের কথাই বলা যায়। অবশ্যই, এই চূড়ান্ত ফলাফল সাধারণত উপসংহার প্রতিফলিত করে যে ক্ষতিপূরণ মূল্য কম। মেঝে এলাকার অনুপাত এবং রিয়েল এস্টেটের বিল্ডিং ঘনত্ব এবং জমির যৌক্তিক ব্যবহারের মতো বিষয়গুলি সম্পূর্ণরূপে বিবেচনা করতে ব্যর্থ হওয়া৷ পরিবর্তে, জমি এবং বাড়ির প্রতিস্থাপন মূল্য বেঞ্চমার্ক মূল্য হিসাবে মিলিত হয়, এবং বাড়ির বিল্ডিং এলাকার উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়। ফলাফল অনিবার্যভাবে মিথের দিকে নিয়ে যাবে যে একই গুণমান, পরিমাণ এবং মূল্যের জমির উচ্চ তল এলাকার অনুপাত রয়েছে এবং উচ্চ ভবনের ঘনত্বের জমির জমির দাম বেশি; (2) সরকারী বিভাগগুলি আরও হস্তক্ষেপ করে, এবং কিছু স্থানীয় সরকার এমনকি তাদের রাজনৈতিক অর্জনগুলি প্রতিফলিত করার জন্য দাম এবং খরচ কম করে, জনগণকে প্রতারণা করে, জনগণের ক্ষতি করে, লাভের জন্য জনগণের সাথে প্রতিযোগিতা করে এবং সরকারের ভাবমূর্তি নষ্ট করে।
4. বাড়ির প্রকৃতি সনাক্তকরণে সমস্যা
যেহেতু রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত আমার দেশের আইন ও প্রবিধানগুলি কিছু ভাঙা ঘরগুলির থেকে পিছিয়ে আছে, তাই সেগুলি সম্পূর্ণ করা এবং প্রাসঙ্গিক পদ্ধতিগুলি উন্নত করা সত্যিই কঠিন৷ যাইহোক, কিছু শহর অন্ধভাবে পদ্ধতির সমাপ্তির উপর জোর দেয় এবং প্রকৃত উদ্দেশ্য এবং ব্যবহারের মূল্য বিবেচনা না করেই ঘরের প্রকৃতি নির্ধারণে কঠোর এবং গোঁড়ামী। শেষ ফলাফল হল ইতিহাসের প্রতি শ্রদ্ধার অভাব এবং আবাসন আরও বেশি সুবিধা নিয়ে আসতে পারে এমন বস্তুনিষ্ঠ সত্য প্রতিফলিত করতে ব্যর্থতা।
5. পুনর্বাসন আবাসনের মূল্য নির্ধারণে সমস্যা
আমরা সকলেই জানি, পুনর্বাসন ঘরগুলি ধ্বংসকারীরা (সাধারণত বিকাশকারী) দ্বারা সরবরাহ করা হয় এবং বাজার অনুসরণ করে বিকাশকারীদের দ্বারা তাদের দাম নির্ধারণ করা উচিত। ভাঙা ঘরগুলোও কি পুরো বাজার মূল্যে? অবশ্যই একটা ফাঁক আছে। প্রথমত, বাড়ি ভাঙার ক্ষতিপূরণের মূল্য নির্ধারণে সমস্যা রয়েছে। দ্বিতীয়ত, পুনর্বাসন ঘরের দাম ভাঙা ঘরের থেকে পিছিয়ে থাকে (উন্নয়নের সময়কালের কারণে) এবং একই সময়ে মূল্য নয়। এটি অনিবার্যভাবে পুনর্বাসন বাড়ির দাম এবং ধ্বংসের ক্ষতিপূরণ মূল্যের মধ্যে "ন্যায্যতা এবং ন্যায্যতার" অভাবের দিকে পরিচালিত করবে।
6. বাড়ি ভাঙার ক্ষতিপূরণ বাস্তবায়নে বিদ্যমান সমস্যা
অবশ্যই, বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে প্রথমে বাড়ি ধ্বংসের মূল্যায়ন করা ন্যায্য এবং যুক্তিসঙ্গত; যাইহোক, শহুরে বাসিন্দাদের অর্থনীতিতে, বিশেষ করে ধ্বংসের সুযোগের মধ্যে থাকা বাসিন্দাদের মধ্যে দ্বি-স্তরের মেরুকরণের একটি গুরুতর সমস্যা রয়েছে। তারা দুর্বল গোষ্ঠী, তাদের বেশিরভাগই ছাঁটাই করা শ্রমিক এবং বেকার বাসিন্দা। কেউ কেউ দীর্ঘদিনের অসুস্থতার কারণে শয্যাশায়ী, তাদের জীবিকা নির্ভর করে তাদের সন্তান-সন্ততির ওপর। আশেপাশের সম্প্রদায়ের বাসিন্দারা সাহায্য করতে আসে। এমনকি যদি তাদের ঘরগুলি খুব জরাজীর্ণ হয়, তবুও তারা বাতাস এবং বৃষ্টি থেকে আশ্রয় হিসাবে কাজ করতে পারে। একবার এই বাসিন্দাদের ধ্বংস করা হলে, তারা তাদের আসল স্থিতিশীল উত্পাদন এবং জীবনযাত্রার শৃঙ্খলা হারাবে। তারা ধ্বংসের ক্ষতিপূরণ পাওয়ার পরে, এই সামান্য ক্ষতিপূরণ তাদের জন্য কী ভূমিকা পালন করবে? একটি ছোট বাড়ি কেনার সামর্থ্য তাদের নেই।
2. উপরের সমস্যাগুলির প্রধান কারণগুলি
1. সরকার এবং এন্টারপ্রাইজের মধ্যে কোন পার্থক্য নেই
ধ্বংসের ক্ষতিপূরণের বেঞ্চমার্ক মূল্য নির্ধারণে প্রথম প্রকাশ। ধ্বংসের ক্ষতিপূরণের বেঞ্চমার্ক মূল্যের মূল মূল্যায়ন ইউনিট মূল্যায়ন সংস্থাগুলির প্রতিযোগিতামূলক বাজারের মাধ্যমে প্রাপ্ত না হয়ে সরকার এবং সংশ্লিষ্ট বিভাগ দ্বারা নির্ধারিত হয়; মূল্যায়নের বিষয়বস্তু সরকার এবং সংশ্লিষ্ট বিভাগ দ্বারা সংজ্ঞায়িত করা প্রয়োজন। এটি বেঞ্চমার্ক মূল্যকে নামমাত্র বাজার মূল্যে পরিণত করে, কিন্তু প্রকৃতপক্ষে এটি সরকার-নির্দেশিত মূল্য। দ্বিতীয়ত, যেমন ক্ষতিপূরণ মূল্যের নিশ্চিতকরণে প্রতিফলিত হয়, কিছু সরকার এবং প্রাসঙ্গিক বিভাগগুলি তাদের রাজনৈতিক অর্জনের জন্য "চিত্র প্রকল্পে" নিযুক্ত করে, ইচ্ছাকৃতভাবে ক্ষতিপূরণের মূল্য কমিয়ে এবং খরচ কমিয়ে দেয়, যাতে বাস্তবায়ন করা কঠিন প্রকল্পগুলি বাস্তবায়ন করা যায় (যেমন Wuhei Province, An-এ সাংস্কৃতিক এবং অবসর প্লাজা)।
2. বাজার ব্যবস্থা এখনও পুরোপুরি বিকশিত হয়নি এবং এখনও বিকাশের পর্যায়ে রয়েছে।
এর কারণ হল ধ্বংসের নগদীকরণের জন্য প্রচুর পরিমাণে রিয়েল এস্টেট বাজারের লেনদেনের ডেটা প্রয়োজন। যাইহোক, কিছু শহরে ছোট ছোট রিয়েল এস্টেট লেনদেনের পরিমাণ বিভিন্ন ধরনের এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের তথ্যের অভাব রয়েছে। উপরন্তু, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের তথ্য এখনও খুব অনিয়মিত এবং এখনও কিছু বিভাগের হাতে আছে। এটি মসৃণ নয় এবং রিয়েল এস্টেট তথ্য ব্যবস্থা সম্পূর্ণরূপে প্রতিষ্ঠিত হয়নি।
3. শহরের বাসিন্দাদের অর্থনৈতিক উন্নয়ন এখনও খুব ভারসাম্যহীন, এবং দুটি স্তরের পার্থক্য গুরুতর।
ধ্বংসপ্রাপ্তদের অধিকাংশই সুবিধাবঞ্চিত গোষ্ঠী। তারা সহজে তাদের বাড়ি ভাঙার জন্য ভাঙচুরকারীদের কাছে বিক্রি করতে পারে না। তাদের বিদ্যমান বাড়ির বর্তমান মূল্য বর্তমান মূল্যের চেয়ে বেশি হলেও তারা বিক্রি করতে পারবে না। এটি তাদের সবচেয়ে মৌলিক জীবন নিরাপত্তা (হাউজিং) দ্বারা নির্ধারিত হয়।
4. "আরবান হাউস ডেমোলিশন ম্যানেজমেন্ট রেগুলেশনস" এর জন্য কোন সহায়ক বাস্তবায়ন বিধি নেই, যার ফলে বিভিন্ন স্থানীয় ধ্বংস মূল্যায়ন এবং ক্ষতিপূরণ ব্যবস্থা রয়েছে।
বর্তমানে আমাদের দেশে ভূমির প্রকৃতি বৈচিত্র্যময়। জমির মালিকানা রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন এবং সম্মিলিত মালিকানায় ভাগ করা যেতে পারে এবং রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন জমি বরাদ্দ এবং হস্তান্তরে ভাগ করা যেতে পারে। যদি ধ্বংসের ক্ষতিপূরণ মূল্যের প্রকৃতি বিবেচনা না করা হয়, তবে আমার দেশে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর অনিবার্যভাবে এমন একটি পর্যায়ে হবে যেখানে এটি বাস্তবায়ন করা কঠিন এবং এটি একটি অত্যন্ত বিশৃঙ্খল পর্যায়েও থাকবে। আমাদের দেশের শহুরে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হল একটি প্রদত্ত সীমিত-মেয়াদী ব্যবহারের ব্যবস্থা (একটি সিস্টেম যা "আরবান রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট আইন"-এ স্পষ্টভাবে নির্ধারিত)। তবে জমি ব্যবহারের অধিকারের মেয়াদ শেষ হওয়ার পর নবায়নযোগ্য হওয়ার পাশাপাশি সরকার কীভাবে তা আদায় করে? উপরোক্ত বিল্ডিংগুলি কি জমির সাথে বিনামূল্যে আদায় করা উচিত? নাকি ক্ষতিপূরণ দিয়ে আদায় করতে হবে? এগুলি স্পষ্টভাবে আইনি বিধান দ্বারা নির্ধারিত নয়, যা অনিবার্যভাবে রিয়েল এস্টেট ধ্বংসের ক্ষতিপূরণ মূল্যের মূল্যায়নে এর অবশিষ্ট মূল্য (অর্থাৎ, অবশিষ্ট মূল্য) এর বিবেচনাকে প্রভাবিত করবে এবং এর মূল্য হ্রাস পরিমাপ করা অসম্ভব।
3. পরামর্শ
1. প্রাসঙ্গিক সহায়ক নথি উন্নত করুন এবং বৈজ্ঞানিক মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্ধারণ করুন
বেঞ্চমার্ক মূল্য নির্ধারণে, "রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন প্রবিধান" ভিত্তি হিসাবে ব্যবহার করা উচিত; বাড়ির ব্যবহারের প্রকৃতি নির্ধারণে, প্রকৃত ব্যবহার এবং ব্যবহারের মান সম্পূর্ণরূপে বিবেচনা করা উচিত; মূল্যায়ন পদ্ধতির পরিপ্রেক্ষিতে, মূল্যায়ন প্রযুক্তিগত রুট নির্ধারণ করতে "রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন প্রবিধান" ব্যবহার করা উচিত।
2. হাউজিং মূল্যায়ন কার্যক্রমের তত্ত্বাবধানকে শক্তিশালী করুন এবং একটি চমৎকার মূল্যায়ন দল তৈরি করুন
মূল্যায়ন সংস্থা এবং মূল্যায়নকারীদের বাধ্যতামূলক শনাক্তকরণের পরিবর্তে বাজার প্রতিযোগিতার মাধ্যমে এটি প্রাপ্ত করা উচিত। সরকারি বিভাগগুলিকে সহযোগিতা করা উচিত এবং যৌথভাবে ফলাফল পরিচালনা করা উচিত। এমনকি ধ্বংস মূল্যায়ন উপসংহার স্বীকৃত হলেও, সুবিধাবঞ্চিত গোষ্ঠীর প্রকৃত অসুবিধাগুলিও বিবেচনা করা উচিত। শুধুমাত্র এভাবেই ধ্বংসযজ্ঞ সুষ্ঠুভাবে সম্পন্ন করা যায় এবং জনগণ ও দেশের জন্য উপকারী নির্মাণ প্রকল্পগুলো সুষ্ঠুভাবে বাস্তবায়ন করা যেতে পারে।
পূর্ববর্তী নিবন্ধ：বাড়ি ধ্বংসের ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসনের ফলাফল প্রকাশের উপর বাস্তবায়নের মতামত
পরবর্তী নিবন্ধ：গৃহ দখলের সময় অবৈধ নির্মাণ শনাক্তকরণ
পড়া প্রস্তাবিত
- খনিজ অধিকার বন্ধকী অর্থায়ন: ব্যক্তিগত খনির কোম্পানিগুলির জন্য একটি নতুন অর্থায়নের পথ
- সরকারের বিনিয়োগ প্রচার চুক্তি কি টুপির ড্রপ এ বাতিল করা উচিত? আইন আপনার পিছনে আছে!
- জমি সমতলকরণের নামে খনন? কেন্দ্রীয় পরিদর্শন দল ফাঁস! আমার কর্তারা, দয়া করে এই ফাঁদে পা দেবেন না।
- খনির লাইসেন্স নবায়ন বিলম্বিত? নতুন প্রবিধানে বলা হয়েছে যে 15 দিনের মধ্যে উত্তর দিতে হবে
- প্রশাসনিক পুনর্বিবেচনার জন্য নতুন সুযোগ: বর্ধিত মামলা জয়ের হার, মসৃণ অধিকার সুরক্ষা চ্যানেল
- খনিজ অধিকার বন্ধকী অর্থায়ন: ব্যক্তিগত খনির কোম্পানিগুলির জন্য একটি নতুন অর্থায়নের পথ
- সরকারের বিনিয়োগ প্রচার চুক্তি কি টুপির ড্রপ এ বাতিল করা উচিত? আইন আপনার পিছনে আছে!
- জমি সমতলকরণের নামে খনন? কেন্দ্রীয় পরিদর্শন দল ফাঁস! আমার কর্তারা, দয়া করে এই ফাঁদে পা দেবেন না।
- ছোট জিনিসের জন্য কোম্পানিগুলিকে কি খুব বেশি জরিমানা করা হচ্ছে? আদালত: শাস্তি অনুপযুক্ত এবং সংশোধন করতে হবে!
- প্রশাসনিক পুনর্বিবেচনার জন্য নতুন সুযোগ: বর্ধিত মামলা জয়ের হার, মসৃণ অধিকার সুরক্ষা চ্যানেল
